25 января начались слушания по делу руководителя и основателя компании "Элита-Центр" Александра Шахова-Волконского. Он обвиняется в мошенничестве и организации аферы на рынке недвижимости. Около двух тысяч людей, отнесших в компанию Шахова-Волконского приблизительно 80 миллионов долларов, остались ни с чем. Однако скоро у потерпевших от действий "Элита-Центра" могут появиться товарищи по несчастью. По состоянию на 1 января было заморожено строительство около 67% незавершенных зданий — таковы данные Госкомстата. И с учетом существующих тенденций можно сказать, что украинский рынок недвижимости ожидают непростые времена. И вряд ли те, кто вложил деньги в недостроенную недвижимость, останутся без убытков. В Харькове в суде уже разбирается дело, до боли напоминающее аферу с "Элита-Центром".
Из кризиса не вышли
Несмотря на все уверения правительства о выходе из кризиса, рынок недвижимости облегчения за последний год не почувствовал. В первом полугодии 2010 года строительный сектор ожидает увеличение дефолтов по ценовым облигациям на сумму более 700 миллионов гривен. Об этом заявил руководитель агентства "Кредит-рейтинг" Андрей Кулик. "При наступлении даты погашения облигаций компании не успевали достроить и сдать дома в эксплуатацию. В таком случае эмитенты вынуждены были нарушать сроки выполнения обязательств либо вести переговоры с инвесторами о замене размещенных облигаций на ценные бумаги с более поздним сроком погашения или на договоры имущественных прав на незавершенное строительство", — говорит Кулик. И в 2010 году численность таких случаев может возрасти, ведь момент погашения многих бумаг, большинство из которых выпускали в "пиковые" для строительства 2006-2007 года, приходится именно на январь-июнь текущего года. Усугубляет ситуацию то, что многие компании выпускали бумаги под проекты, которые были в начальной стадии. И возместить убытки свои и своих клиентов компаниям вряд ли удастся. Из-за сложностей в банковской сфере практически прекратилась ипотека, что привело к резкому снижению спроса на жилье. И как результат – замораживание многих работ. По данным Госкомстата, в 2009 году было значительное сокращение объемов строительства: на — 48,6% в сфере возведения зданий, на — 41,4% по подготовке строительных участков, на — 67% по завершению строительства.
Тем временем, в Харькове в суде уже разбирается дело, до боли напоминающее аферу с "Элита-Центром". В 2008 году строительная фирма "Экипаж" обещала инвесторам сдать 24-этажный жилой дом и офисный центр. Но с наступлением кризиса работы на объекте были прекращены, а сама фирма в марте 2009 начала процедуру банкротства. Более того, со стороны фирмы были попытки разорвать договора с инвесторами. Сейчас делом "Экипажа" занимаются в СБУ. Пока же инвесторы ждут возмещения вложенных в строительство денег, а это 32 миллиона гривен.
Дефолты по ценовым облигациям строительных компаний по времени могут совпасть с лавиной судов против застройщиков. 25 декабря 2008 года Верховной радой Украины был принят закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства". Согласно этому закону, юридическим и физическим лицам запрещается разрывать в одностороннем порядке договоры с застройщиком, если ввод объекта в эксплуатацию переносится на срок менее, чем 18 месяцев. Эти 18 месяцев с момента принятия закона истекают как раз к началу лета 2010 года. И вряд ли граждане, вложившие средства в недостроенную недвижимость, будут терпеливо ждать – ведь в 2010 году ожидается вторая волна мирового экономического кризиса. И деньги, полученные в результате судебного разбирательства, для многих будут желаннее квартир, которые неизвестно когда будут сданы в эксплуатацию.
В сложившейся ситуации виноваты не только строительные компании и мировой финансовый кризис, но и банки, кредитовавшие застройщиков. Довольно часто они попросту не следили за строительством, полагаясь на финансовую отчетность. Тем более, рынок недвижимости в 2006-2007 годах рос, как на дрожжах, и казалось, праздник будет длиться вечность. В том же Харькове инвесторы доверились затройщику потому, что им был создан фонд финансирования строительства совместно с "Укрсоцбанком". Но потом случился финансовый кризис и начались первые суды. Сложившаяся ситуация вынудила украинские власти разработать изменения в отечественное законодательство, направленные на улучшение ситуации на рынке недвижимости и защиту прав инвесторов. 3 февраля Кабмин одобрил законопроект, который среди всего прочего утверждает форму типового договора между застройщиком и инвестором. По словам председателя Государственного агентства по инвестициям и инновациям Людмилы Супрун, этот договор поможет защитить права инвесторов. В тот же день был зарегистрирован проект закона "О возмещении физическому лицу (инвестору) имущественного ущерба, причиненного вследствие преступления, совершение которого связано с инвестированием строительства жилья". Согласно ему, если застройщик не в состоянии возместить инвестору ущерб, выручать последнего берется государство. "Государство будет компенсировать убытки граждан, вложивших средства в строительство жилья, в случае если строительная компания не проводила никаких работ или, например, такой компании вообще не существует, и она нигде не зарегистрирована", — заявил заместитель министра юстиции Евгений Корнийчук. Правда, против законопроекта выступило министерство финансов, которое считает, что государство не должно платить по счетам застройщика. Но документ в парламент Кабмин все-таки подал.
Плачевная ситуация с недвижимость рикошетом ударила по банкам: они не могут реализовать залоговое жилье. Как прогнозируют банкиры, количество заложенной недвижимости в 2010 году не возрастет. По словам заместителя председателя правления "Брокбизнесбанка" Натальи Синявской, механизм изъятия и реализации заложенного имущества несовершенен, рынок недвижимости – неактивен. Более того, строительные компании, бравшие кредит на возведение жилья, могут попросту признать себя банкротами и таким образом уклониться от выплаты кредита.
Парадоксы украинского строительства
Государство вряд ли сможет помочь застройщикам. В 2009 году государство выкупало недостроенное жилье, но не в полном объеме, а чуть больше трети. И то, выкупались те объекты, которые были готовы более чем на 70%. В целом, на жилье в 2009 году Государственным ипотечным учреждением было потрачено около 1,5 миллиарда гривен. Однако с учетом кризисных явлений в украинской экономике, непринятия бюджета на 2010 год и ожидающейся второй волны кризиса, вряд ли можно утверждать, что в текущем году государство продолжит выкупать недостроенные квартиры. А пока рынок недвижимости продолжает падение: в том же Харькове объемы продаж недвижимости на январь текущего года по сравнению с предыдущим упали вдвое, а во Львовской области вдвое сократились строительные работы.
Несмотря на такую ситуацию с украинским рынком недвижимости, застройщики продолжают активно действовать в сфере получения земли под строительство. Так, в конце января общественность Киева была взбудоражена еще одной попыткой строительства в исторической части города – на улице Прорезной. И хотя речь не идет о такой масштабной застройке, как возведение бизнес-центра или многоквартирного жилого комплекса, прецедент заставляет вспомнить недавние времена "беспредела" застройщиков. Разрешительной документации на строительство нет. Протестующим местным жителям противостоят агрессивно настроенные "охранники". Площадка под строительство активно расчищается.
Еще более вопиющая ситуация в Харькове, где 21 января был объявлен конкурс на проект библиотеки имени Евгения Кушнарева, которая будет построена на Площади Свободы. Организаторами конкурса являются Фонд Бориса Колесникова и Харьковская областная организация Национального союза архитекторов Украины при поддержке Харьковского горсовета. "Минимальный объем финансирования строительства библиотеки — 50 миллионов гривен, которые выделит благотворительный фонд Колесникова", — сообщил главный архитектор Харькова Борис Чечельницкий. Победитель конкурса к тому же получит 1 миллион гривен от того же Колесникова. Проблема лишь в том, что на площади находится один из редчайших по красоте конструктивистских ансамблей. Комплекс площади планировали подавать на внесение в список памятников мирового значения ЮНЕСКО. Однако харьковские власти это не остановило. "Библиотека имени Евгения Кушнарева будет обязательно построена. Земельный участок под ее строительство уже выделен. Он находится возле Харьковского национального университета им. В.Н. Каразина. Это самое оптимальное место с точки зрения логистики перемещения молодых людей: транспортная доступность, рядом расположен сад имени Шевченко, несколько вузов. Недалеко находится ряд общежитий", — сказал 14 января мэр Харькова Михаил Добкин. Однако у многих харьковчан вызывает сомнение тот факт, что в здании будет располагаться исключительно библиотека.
Из-за жадности застройщиков пострадал и еще один памятник, правда, уже природный. Гора Клементьева — колыбель отечественного воздухоплавания — уже продается по частям в Крыму. Такое решение принял местный районный совет. Уникальный природный комплекс, на котором испытывали планеры Сергей Королев, Олег Антонов, Александр Яковлев и Сергей Ильюшин, где тренировались многие отечественные пилоты и космонавты, будет продана под застройку. Во всем мире уже начался сбор подписей под обращением к украинскому правительству. В числе подписавшихся — авиаконструкторы АНТК им. Антонова, космонавт Георгий Гречко, пилоты, дельта- и парапленеристы России и Украины. Своих коллег поддерживают в европейских странах, что не удивительно – по аэрологическим условиям полетов гора Клементьева является уникальной.
Только вот на что надеются застройщики и те, кто выделил землю, непонятно – ситуация на рынке недвижимости вряд ли в ближайшее время улучшится.
Борис Рудь
