На дне

 Обвал цен на рынке жилья не обсуждал только ленивый. За год в одном Киеве средняя стоимость метра в новостройке снизилась на 30-40% (с $2400 до $1500). На вторичном рынке жилые «квадраты» упали в цене и того больше: однокомнатную квартиру, которая еще год назад стоила $120 тысяч, сегодня можно купить за $50-60 тысяч.
В регионах ситуация такая же: по данным риелторов, на уровне столицы держится только Одесса, в других же крупных городах скидки на покупку недвижимости достигают 60% от первоначальной стоимости. При этом, вопреки логике, покупать дешевеющее жилье никто не спешит.

Если в прошлом году при «заоблачных» ценах на столичном рынке жилья совершалось больше ста сделок в день, то сегодня агенты по продаже не выходят на такой показатель даже за квартал. Украинцы, «подогретые» радужными прогнозами СМИ, выжидают еще большего падения цен. Однако у любой ямы есть дно. И рынок «первички», по мнению экспертов, свое дно уже нащупал.

Банально, но жилье будет нужно людям всегда. «Первичка» или «вторичка» – зависит от материального благосостояния каждого отдельно взятого человека, однако спрос на квадратные метры жилой площади определяется самой потребностью «гомо сапиенс» в крыше над головой. В нашей стране ситуация в этом плане достаточно напряженная. Как сообщил президент предприятия «Территориальное межхозяйственное объединение «Лико-Холдинг» Игорь Лысов, в Украине один из самых низких коэффициентов обеспечения граждан жильем: «Не будем брать в пример Китай, но даже в РФ президент на днях провозгласил одной из главных задач государства на ближайшие 10 лет доведение строительной отрасли до показателя 1 кв. м в год на одного жителя России. Украина же в прошлом году ввела в эксплуатацию чуть больше 10 млн. кв. м – всего 0,16 кв. м на человека». И это еще неплохой показатель в сегодняшних реалиях, ведь за прошлый год, по данным Госкомстата, объем строительных работ упал на 15,8%, а за первый квартал нынешнего года падение составило 56,7%. По информации министра регионального развития и строительства Украины Василия Куйбиды, подготовка площадок под строительство в этом году опустилась до уровня 3% – то есть наихудшая ситуация с вводом жилья сложится не в 2009, а в 2010 году.

«В прошлом году в Киеве был введен в эксплуатацию 1 млн. 400 тыс. кв. м жилья, – говорит Игорь Лысов. – Прогнозные показатели на этот год – половина от этой цифры, на следующий год – не больше 400 тыс. кв. м. Понятно, что цена в таких условиях будет не падать, а только расти». Коллегу поддерживает и председатель совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе: «Сегодня все в прессе говорят о том, что цены будут опускаться. Но опускаться куда? Ниже себестоимости продавать никто однозначно не будет. Да, у многих компаний в связи с кризисом возникали ситуации, когда им было необходимо срочно погасить какие-то краткосрочные долги – поэтому они демпинговали и предоставляли жилье по заниженным ценам. Однако сегодня почти все отошли от шока, фактически пересмотрели стратегию, уменьшили издержки, провели реструктуризацию обязательств. Ситуация несколько стабилизировалась, и я чувствую, что дно мы уже нащупали. Однако проблема в том, что покупатели перестали инвестировать в жилье. Те объекты, которые были введены в эксплуатацию ранее, уже почти распроданы, осталось недостроенное жилье, в которые люди не вкладывают из страха заморозить собственные средства. Это понятно, но в то же время это формирует колоссальный отложенный спрос. Альтернатив недвижимости для вложения денег практически нет, а в условиях малого предложения в 2010 году спрос будет провоцировать резкое повышение цен».

По мнению экспертов, самой низкой ценовой границей может стать сумма в 8 тыс. грн. за кв. м в столице и 5 тыс. грн. за кв. м – в региональных центрах. Эта цена, установленная антикризисным советом для доступного жилья (на которое претендуют льготные категории граждан), по минимуму включает в себя и «брутто», и «нетто» – расходы застройщиков на возведение не только квартир, но и «рабочей площади» (лестничных площадок, лифтовых шахт и придомовой территории). «Сегодня есть прецеденты того, что на вторичке или даже на первичке кто-то продает дешевле. Но это обусловлено какими-то особыми условиями, обязательствами, выплатами и прочим. И цена формируется не этим фактором, а спросом и предложением. Если же предложение будет сокращаться, то цена из-за спроса может подскочить до прежнего, докризисного уровня. Ближайшие полгода – это лучшее время для приобретения жилья в новострое», – прогнозирует господин Парцхаладзе.

Действительно, по данным агентств недвижимости, цена на новое жилье с приходом весны начала медленно, но неуклонно расти. Так, аналитические сводки портала Realt.ua свидетельствуют, что в марте по сравнению с февралем на первичном рынке столицы средняя цена жилой недвижимости повысилась на 0,8%, или на 134 грн. (до 16 382,8 грн. за кв. м). Однокомнатные квартиры за несколько апрельских недель подорожали еще на 1,5%, «двушки» остались на том же уровне, а цена на трехкомнатные подскочила на 4,7%.

Правда, на данный момент покупатели еще надеются на то, что с финансовой помощью государства активизируется строительство недостроев с 70%-ой степенью готовности. Если закон «О предотвращении влияния финансового кризиса на развитие строительной отрасли» наконец (по истечении полугода после принятия) получит практическую реализацию и обещанные державой 3 млрд. грн. все-таки дойдут до строителей, квартиры появятся. Так, 1 млрд. грн. дает возможность достроить 250 тыс. кв. м жилья, а при введении готовых домов в эксплуатацию будет получено 1,1 млн. кв. м (16 тыс. квартир). Что снова наполнит рынок предложением, а покупателей может порадовать новым дисконтом. Однако, по мнению экспертов, даже там дешевле не будет. «Сегодня цена может упасть только на вторичном рынке или уже введенном в эксплуатацию доме, – расставляет акценты начальник Главного управления жилищного обеспечения Киевской городской государственной администрации Михаил Голица. – Если же мы говорим о недостроенном объекте даже с 70% готовности, нужно учитывать, что застройщику законодательно запрещено снижать цену на жилплощадь в таком объекте. Понятно, что в доме, где 70% профинансировано населением условно по 10 тыс. грн. за кв. м, а остальные 30% застройщик начнет распродавать по 8 тыс., остальные владельцы элементарно будут требовать, чтоб им вернули деньги. Ни один застройщик никогда не пойдет на этот шаг. Компания лучше прекратит какие-то долгосрочные проекты и завершит строительство не путем продажи квартир, а путем дополнительного финансирования. Правда, при этом уменьшит объемы застройки на следующие годы, а потом отыграется на покупателях в цене».

…В начале года первый вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины Игорь Однопозов заявил в СМИ, что обвал цен на недвижимость спровоцировала широкомасштабная кампания по дискредитации рынка недвижимости. Мол, рынок дискредитируют сознательно, особенно землю, чтобы снизить цены и потом скупить все по бросовым ценам. Не хочется создавать противоположную ситуацию, нагнетать панику под лозунгом «Жилья на всех не хватит!» и подогревать искусственный спрос. Однако прислушаться к советам самих застройщиков не мешает: если приобретение квартиры входит в чьи-то краткосрочные планы, лучше делать это именно сейчас, пока снова не активизировались жилищные спекулянты.
Алина Полищук